关键的外卖

澳大利亚的主要城市正面临着住房危机，这已经不是什么秘密了，但在我们的许多首府城市，“缺失的中间”——中等密度的住房选择，如联排别墅、复式公寓和低层公寓——显然是缺席的。

在我们的许多城市，严格的规划和分区规定实际上挤压了中等密度的选择，留给可以满足不同人口需求的联排别墅和低层公寓的空间很小。

社区抵制和邻避主义是中密度住宅发展的常见障碍。这些恐惧和误解经常导致开发延迟或直接拒绝项目，这些项目可能会增加我们急需的住房多样性。

在我们的房地产市场中，被遗漏的中间阶层的代表性不足，因为开发商倾向于坚持最符合他们底线的做法，即在内陆地区建造高密度的公寓楼，或在边缘地区建造庞大的住宅区。

中环郊区的密集化和士绅化是解决中间缺失问题的解决方案，因为它可以更好地利用现有的基础设施，并有助于使公共交通更可行。

澳大利亚的住房景观是中间缺失的，但我们可以创造充满活力，多样化的社区，提供更多负担得起和可持续的住房选择。通过对中环郊区的密集化和士绅化，我们正在投资于我们城市的长期宜居性和繁荣。

众所周知，澳大利亚的主要城市正面临着住房危机。

由于负担能力处于历史最低点，对许多人来说，拥有住房的梦想变得更加难以捉摸，我们的住房拼图中缺少了一个关键的部分——“失踪的中产阶级”。

这个术语指的是中等密度的住房选择，如联排别墅、复式公寓和低层公寓，它们位于高层建筑和传统的独立式住宅之间。

从历史上看，这些住房类型提供了更实惠的选择，但在我们的许多首府城市，它们明显缺席。

那么，为什么我们的房地产市场会有这样的差距，更重要的是，我们如何解决这个问题？

为什么“消失的中间”消失了？

为了理解为什么中间阶层的缺失存在，我们需要研究导致这种情况的因素。

1. 规划政策及Zo宁的限制

发展缺失的中产阶级的最大障碍之一是我们许多城市僵化的规划和分区规定。

多年来，地方议会要么青睐内城或CBD附近的高层公寓楼，要么青睐远郊的传统独户住宅。

这有效地挤压了中等密度的选择，留给联排别墅和低层公寓的空间很小，而这些公寓可以满足不同人口结构的需求。

我们的许多中环郊区都被划为低密度住宅用途，这意味着除了单户住宅之外的任何建筑都是不被允许的，或者需要经过漫长而复杂的审批程序。

相比之下，高密度地区被划分在火车站周围或主要道路上，以便开发高层公寓，导致我们城市的某些地区有大量这类住宅，但两者之间的住宅却不多。

2. 社区抵抗和邻避主义

我们不能在不承认邻避主义（“不要在我的后院”）所扮演的角色的情况下谈论失踪的中间阶层。

住在已建成郊区的居民通常会抵制任何形式的改变，尤其是在增加住房密度方面。

这种抵制源于对交通增加、绿地损失或财产价值下降的担忧。

虽然人们想要保持他们社区的特色是可以理解的，但这种心态使得引入中等密度的住房变得非常困难，即使它完全有道理。

不幸的是，这些恐惧和误解往往导致开发延迟或直接拒绝项目，这些项目可能会增加我们急需的住房多样性。

3. 生态经济因素和开发者偏好

这不仅是地方议会和居民的错，开发商也有责任。

对于开发商来说，更大的经济动机是将重点放在内陆地区的高密度公寓楼或边缘地区的杂乱住宅区上。

这是因为，直到最近，大型开发项目的规模经济使它们更有利可图。

相比之下，中等密度的项目在融资和执行方面可能更具挑战性，利润率可能较低，这使得它们对开发商的吸引力降低。

因此，开发商倾向于坚持对他们的底线最有效的方法，而在我们的房地产市场中，缺失的中间阶层的代表性不足。

地价上涨只会加剧这种情况，这进一步阻碍了中密度的开发，因为开发商需要最大化投资回报。

为什么我们的中环郊区密度和士绅化是解决方案

那么我们能做些什么来解决中间缺失的问题呢？

答案在于看看我们的中环郊区，距离市中心10-25公里的地区。

这些郊区是人口密集化和中产阶级化的主要候选者，原因如下：

1. 善用基础设施

我们的许多中环郊区已经建立了基础设施——想想公共交通、学校、商店、公园、运动场和其他便利设施。

通过增加这些地区的住房密度，我们可以更好地利用现有的基础设施。

围绕现有基础设施建设，比继续向外扩张更有效、更可持续，因为这需要昂贵的新基础设施投资。

此外，这些地区的密集化有助于提高公共交通的可行性。

随着人口的增加，对更好的交通服务的需求也在增加，这将带来有利于社区每个人的改善。

2. 创建多样化和充满活力的社区

致密化并不意味着一排排相同的联排别墅或没有灵魂的公寓楼。

它可以通过一种为我们的社区增加多样性、活力和个性的方式来实现。

通过鼓励混合住房类型——从露台或联排别墅到低层公寓——我们可以为各行各业的人创造在这些地区居住的机会。

这种多样性至关重要，因为它培养了一种社区意识和包容性，不同年龄、收入和背景的人可以在这里互动。

它是关于创造一个家庭、年轻专业人士、裁员者和退休人员可以共存的社区，所有人都能享受生活在一个连接良好、设施丰富的地区的好处。

3. 提供更多经济适用房选择

我们需要解决中间阶层缺失的主要原因之一是为澳大利亚人提供更多负担得起的住房选择。

随着房价持续飙升，中密度住宅为那些被独立住宅市场挤出市场、但又不想住高层公寓的人提供了一个可行的选择。

通过在我们的中环郊区允许更多的联排别墅、露台和低层公寓，我们可以提供满足更广泛预算范围的选择。

这种类型的住房也更能适应不断变化的家庭需求，为不同的生活阶段提供灵活性。

这意味着居民们将把他们对后院的渴望换成庭院，并更多地利用公共设施。

从本质上讲，它是关于提供选择，而缺失的中间部分填补了高密度生活和传统澳大利亚人带后院的独立住宅梦想之间的差距。

前进的道路是：如何填补中间的空缺

要解决中间缺失的问题，不仅仅是重新规划土地和放松监管，尽管这无疑是解决方案的重要组成部分。

以下是我们如何开始填补这一空白：

1. 改革规划政策：政府和地方议会需要重新审视这个问题宁法规和规划政策允许更多的中密度发展。这可能意味着rezo对部分中环郊区进行改造，鼓励多种住房类型的混合。

2. 社区参与:为了克服阻力，必须与社区接触，帮助他们了解中密度住房的好处。当人们看到密集化如何改善他们的当地——更好的公共交通，更多充满活力的商店和一个小酒馆更强烈的社区意识——他们更有可能支持它。

3. 激励开发人员:政府可以。向愿意承接中密度项目的开发商提供财政奖励或赠款。这可能有助于抵消一些财务风险，并鼓励更多开发商专注于填补中间市场的空缺。

4. 支持创新:我们应该鼓励创新的设计方案，使中等密度的住房具有吸引力和功能性。考虑将绿色空间、公共区域和尊重现有社区特征的智能设计原则结合起来的开发项目。

最后的一些想法

中间阶层的缺失是澳大利亚住房格局中一个明显的缺口，但这是可以避免的。

通过对中环郊区的密集化和士绅化，我们可以创造充满活力、多样化的社区，提供更多可负担和可持续的住房选择。

现在是我们重新思考城市发展方式的时候了，拥抱中等密度的住房，建设后代可以繁荣发展的城市。

在解决中产阶级的问题上，我们不仅仅是在解决住房问题；我们正在投资于我们城市的长期宜居性和繁荣。

是时候停止向外扩张，开始在我们已有的空间里建造更智能的建筑了。

案例研究：

在过去的26年里，Metropole专门为我们的客户开发“缺失的中间”的联排别墅。

我们负责整个项目从概念到完成，让他们成为我所说的“扶手椅开发者”。

例如，我们的客户在墨尔本郊区Bentleigh的一个主要街区拥有一栋老旧的房子。

Metropole Developments向他们提供了一份详细的可行性研究报告，向他们展示了进行开发和用两座时尚、现代的联排别墅取代旧房子的利润潜力。

以下是这一明智之举的回报：

1. 资本快速增长：通过开发两套联排别墅，他们不仅依靠市场来增加房产价值，还创造了即时权益，显著提高了他们的净资产。
2. 租金收入最大化：他们的两栋新联排别墅吸引了愿意为地段和设施支付最高租金的优质租户，从而产生了强劲、稳定的租金收入，随着时间的推移，租金收入将显著增长。
3. 税项折旧津贴：大量的税项折旧津贴进一步增加了他们的现金流，使这个项目几乎正向完成。

最好的部分是什么？

Metropole的团队为我们的客户处理了整个项目。

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